創新紓困模式 綠城管理探索保交樓新路徑
近日全國住房城鄉建設工作會議披露，2024年全國交付住房量達到338萬套，保交樓專項借款項目總體復工率達到99.9%，完成既定目標。保交樓取得階段性成效，離不開紓困機制的不斷完善與發展。與此同時，AMC、地方城投、代建企業等多類型主體入場，對出險房企、爛尾項目等各類紓困對象"注入生機"，最終實現對項目的盤活和交付。
圍繞紓困的保交樓工程仍將是未來階段房地產的一項重點。越來越多企業將進入紓困領域，從金融、建設、運營、銷售、服務等多領域助力保交樓工程，以尋求其中廣闊的市場潛力。例如代建領域，圍繞保交樓項目、保障房項目的需求在近年呈現爆發性增長。
綠城管理早在2022年初便提出將"資方代建"作為"3+3"業務模式的重要組成部分，并持續在"保交樓"中積極作為，致力讓各方參與者實現共贏。目前，綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無錫等地簽約并推進數十個項目的紓困工作，落地紓困保交樓業務總建筑面積超過1000萬平方米。
2024年，綠城管理"首批紓困項目"迎來盛大交付，包括江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等在內的重點項目均保時、保量、保質交房，贏得業主青睞。而截至2024年，綠城管理的政府代建業務累計交付量已達到約6390萬平方米，為近42.8萬戶原住民改善了居住生活環境。
與知名AMC（資產管理公司）和地方國資合作，是目前綠城管理入局紓困項目的主要方式。伴隨以綠城管理為代表的頭部代建企業深度入局，"代建+"已成為當前項目紓困的主流模式。
在其中，AMC和城投等資方負責不良資產處置與重組，代建企業則介入前中后端，擔當輔助調解、研判支撐、規劃調改、開發建設、產品打造、價值變現、運營銷售等更為多維度的角色。
也正是因為角色更為豐富，同時紓困項目涉及地方政府、金融機構、開發商、供應商、購房業主"五方主體"的利益再平衡，情況處理更為復雜，因而紓困業務對于代建企業的綜合能力要求更高、更全。
房地產紓困雖然潛力巨大，但卻是一塊難啃的"硬骨頭"。
從現狀來看，各方對資產遴選、盤活策略、風險控制等關鍵方面都要求嚴苛，并且在紓困初期來自土地、規劃、資金、供方矛盾、工程質量、債務糾紛、銷售客訴等諸多方面的問題，復雜且困難。
例如武漢的知名項目——當代集團出險后留下的天譽項目（現名"綠城?桂湖雲翠"），原開發商出險流動性危機，背后財務狀況復雜，與原供應商之間的欠款多、與小業主的矛盾深，項目也陷入銷售困境，難以繼續運營。
"54321"，基于市場深刻洞察和豐富實操經驗，綠城管理曾以5個數字，總結項目紓困的主要五個著力點：圍繞"五方主體"的利益再平衡，關注風險隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素"，促成地方政府、金融機構、代建公司"三個推手"齊心協力，以主要的"兩種模式"（針對品牌煥新銷售型物業的全過程開發委托管理模式、無上述要求物業的工程代建管理模式），達成最重要的那"一個目標"——保障產品和服務品質滿足政府批復文件要求，交付到業主。
為了滿足消費者需求、提升產品競爭力，項目還進行了多輪的產品迭代升級，優化各個細節。
例如，針對桂湖雲翠項目"武漢主城區最后一塊二環向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地"的稀缺資源，綠城管理深挖優勢，規劃形成了"兩園兩軸三芯七境十景"的景觀格局，實現約40%景觀綠化率，2.53低容積率，75%戶型皆可瞰湖。
甚至桂湖雲翠還大膽向"準四代建筑"的標準打造，在戶型空間設計方面，采用超高空間的設計理念；巧妙消除建筑結構中的轉角廊柱，實現了270°的開闊觀景視野；在立面采用大量"曲線元素"，形成云朵般流暢柔和的線條，使建筑形態如流水般圓潤柔和，打開生活無限的風景。
以湖為畔、引水入園，超2萬方園林景觀、4000方海派會所、四代建筑……這些承載了綠城產品力進階水平的設計，幾乎很難讓人想象到這原本是一個紓困項目。
武漢綠城桂湖雲翠項目兩度開盤均創造了熱銷盛況，開盤當月累計熱銷約6億。尤其12月初的二次開盤，首開即罄，銷售額突破3.4億，再創新高。桂湖雲翠的熱銷和產品力，也奠定其在武漢高端住宅市場的領先地位。
可以看到，一個"紓困盤"變身"熱銷盤"的背后，紓困各方并沒有一味要錢、要權，而是真正希望把產品做好，打造能為社會各界創造價值的項目。
這種意義更廣闊的"重獲新生"的紓困思路，也是綠城管理在代建紓困道路上，積極探索的新路徑、新方向。
